RAQUEL L. ABELLÁN/Abogada

En Junio del año pasado entró en funcionamiento el primer plan de urgencia sobre cláusulas abusivas en contratos de financiación con garantía real inmobiliaria; esto es, préstamos hipotecarios, cuya principal medida fue la especialización de 54 Juzgados de Primera Instancia para que conocieran de forma exclusiva, aunque no excluyente, de aquéllas acciones emprendidas por particulares, que se refirieran a condiciones generales de la contratación establecidas en dichos préstamos hipotecarios.

El balance del año 2017, contenido en un anexo incorporado a los boletines de la Comisión Nacional de Estadística Judicial arroja el relevante dato de que el 98,3 % de las sentencias dictadas, fueron favorables al cliente bancario.

De entre todas las demandas formuladas, las más notorias por su cantidad y significación fueron las relativas a las conocidas “cláusulas suelo” o cláusulas de limitación de la variabilidad del interés.

Con respecto a dichas cláusulas, los Tribunales no sólo han declarado abrumadoramente su nulidad y han ordenado su eliminación en los contratos de préstamo hipotecario, sino que, del mismo modo, han condenado a la entidad bancaria a la devolución al cliente del importe cobrado indebidamente como resultado de la aplicación de dicha cláusula, así como al pago de los intereses devengados por dichas cantidades y, en la mayor parte de los casos se impone a las entidades bancarias el pago de las costas judiciales.

La suscripción de un acuerdo con la entidad bancaria por el que el cliente renuncia a la reclamación de dichas cantidades ha sido comúnmente declarado nulo e ineficaz por los tribunales, ante la posición de superioridad contractual de la entidad bancaria en su relación con el cliente, por lo que la eventual suscripción de un acuerdo similar no es obstáculo para la reclamación judicial de las cantidades indebidamente abonadas.

Además, las llamadas “cláusulas suelo” no son las únicas condiciones abusivas cuya validez viene siendo examinada por los Tribunales, sino que entre dichas condiciones se encuentran otras como la cláusula relativa a los gastos de formalización de la garantía real o hipoteca de los prestamos contratados; las derivadas de hipotecas multidivisa; las relativas a los intereses moratorios; las de vencimiento anticipado, e incluso la que establece una comisión de apertura por el préstamo hipotecario.

Recientemente el Tribunal Supremo ha declarado, con respecto a las cláusulas por las que se distribuyen los gastos de formalización de la hipoteca que entre los gastos asumidos indebidamente por el cliente no se encuentra el relativo al pago del impuesto que entiende el alto tribunal, sí corresponde al prestatario. Sin embargo, sí cabe la reclamación de otros gastos como los de notaría, registro, gestoría…

Desde Abellán & Seuberlich, Abogados Rechstanwälte, aconsejamos que cada uno de estos tipos de cláusulas sean estudiados y analizados cuidadosamente para valorar su posible nulidad en el caso concreto, así como las consecuencias económicas para el cliente de dicha eventual declaración de nulidad.