Enrique Soriano Gómez
www.ecuo-abogados.es
“Pues, la verdad, yo no sé si tengo cláusula suelo, y tampoco voy a meterme en follones ahora con los bancos”. Si usted es de los que piensa de esta manera, es posible que esté perdiendo unos mil setecientos euros al año (aproximadamente) desde que firmó su hipoteca.
“¿Pero, entonces, como sé si tengo cláusula suelo en la hipoteca, y que puedo hacer al respecto?”. Intentaremos responder a esta pregunta de la manera más sencilla posible.
Enrique Soriano Gómez
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“Pues, la verdad, yo no sé si tengo cláusula suelo, y tampoco voy a meterme en follones ahora con los bancos”. Si usted es de los que piensa de esta manera, es posible que esté perdiendo unos mil setecientos euros al año (aproximadamente) desde que firmó su hipoteca.
“¿Pero, entonces, como sé si tengo cláusula suelo en la hipoteca, y que puedo hacer al respecto?”. Intentaremos responder a esta pregunta de la manera más sencilla posible.
La “cláusula suelo” puede aparecer de diferentes maneras en la escritura de su hipoteca, pero es habitual que se encuentre camuflada entre un maremágnum de cláusulas referentes a los intereses a pagar. Lo usual es que las hipotecas hagan depender la cuantía de los intereses a desembolsar de un tipo de referencia, y sobre todo se aplica el valor del Euribor, (aunque también han existido otros como el IRS -Interest Rate Swap- o el IRPH -Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios-) más un diferencial que varía en función de la entidad.
Es decir, los intereses a pagar serán el Euribor (o el índice pactado) más un tanto por ciento, por lo tanto, si el Euribor sube, la hipoteca será más cara, y si baja, la hipoteca será más barata. Hasta aquí todo es legal y está dentro de los parámetros de la libertad de pactos.
Pero algunos Bancos hacen una pequeña “trampa”: se aseguran de que los intereses a pagar nunca serán inferiores a un mínimo que ellos aplican, y esto lo hacen poniendo un “suelo” o un mínimo por debajo del cual, si el Euribor baja, la cuota a pagar por la hipoteca no bajará. Por ejemplo, una hipoteca al Euribor más 0,50% con una “cláusula suelo” del 3%, jamás bajaría del 3%, aunque el Euribor se sitúe en el 1%. En principio, esta “trampa” se suele camuflar poniendo un “techo” por encima del cual, si el Euribor sube, la hipoteca no subirá, a modo de contraprestación por el suelo, pero el truco está en que ese techo es tan elevado, que nunca llegará: el Euribor nunca va a subir tanto como se refleja en el techo de la hipoteca.
Esto, sin duda, es una cláusula abusiva, y atenta contra el equilibrio en las negociaciones con los consumidores y usuarios, y así lo acordó el Tribunal Supremo en su famosa Sentencia de 9 de mayo de 2013, en la que se declara la nulidad por abusiva de la “clausula suelo” contenida en las condiciones generales de los contratos de préstamo hipotecario, siendo el efecto de dicha nulidad el cese inmediato de la aplicación de dicho “suelo”.
La problemática práctica que surge con esta Sentencia se concentra en dos puntos:
En primer lugar, no se declara la nulidad automática de este tipo de cláusulas, sino que tendrá que declararse esa nulidad una a una, por el Juzgado competente.
En segundo lugar, la cuestión viene referida a las cantidades a devolver por el Banco en virtud de la nulidad declarada. Hasta marzo de 2015, algunos Juzgados venían declarando que los Bancos tenían que devolver todas las cantidades indebidamente entregadas en virtud de esa “cláusula suelo”, pero el 24 de marzo de 2015 el Tribunal Supremo dicta una nueva Sentencia en la que establece que solo se deberán devolver las cantidades desde la fecha de la primera Sentencia del Supremo (9/5/2013) hasta que se declare la nulidad por Sentencia, quedándose el Banco con todas las cantidades indebidamente pagadas que sean de fecha anterior a mayo de 2013.
Pero en toda esta obra falta todavía un capitulo: la Comisión Europea, en un procedimiento derivado de la consulta realizada por un Juzgado de Granada al Tribunal de Justicia Europeo, emitió un Dictamen en el que se dispone que la decisión de limitar la fecha a partir de la cual deben empezar a aplicarse las devoluciones no es compatible con la directiva de la UE que regula estos asuntos (93/13/CEE). Este Dictamen no es vinculante, si bien, al ser la Comisión el órgano encargado de velar por la correcta aplicación de la Directiva, cobra una relevancia excepcional, y es muy probable que condicione la decisión del Tribunal de Luxemburgo, que es el que tiene la última palabra.
Así que, si usted tiene una cláusula suelo en su hipoteca le convendría consultar con un profesional, pues puede ser que se ahorre una cantidad estimable todos los meses, y en el mejor de los casos, que le devuelvan todo lo indebidamente pagado desde la firma de su hipoteca hasta que obtenga una Sentencia, más los intereses generados por estas cantidades.
