Mª Cruz López/Abogada / Asesora Financiera y Fiscal en JCA & Asesores

A la hora de enfrentarse a un contrato de arrendamiento (sobre todo en el caso de vivienda habitual) la gente suele introducir en Google la búsqueda «modelo de contrato de alquiler» y usar para sus intereses el primero que aparece. Es hasta relativamente frecuente en mi trabajo que alguien acuda al abogado no a la hora de redactar los contratos, sino a la hora de resolverlos o reclamar el cumplimiento de lo pactado que tuvo una redacción deficiente. Así pues, antes de proceder a la firma de un contrato es conveniente que un abogado especialista en arrendamientos estudie la documentación y nos asesore.
Los problemas que se derivan de un alquiler de vivienda suelen ser muchos, situaciones que de ser previstas de manera correcta en el contrato de arrendamiento, ayudarían a propietarios e inquilinos a solventar la situación de una manera más sencilla.
En algunas ocasiones, esas situaciones que se pretenden dejar claras en los contratos son ilegales.
Es habitual pactar un año de duración de contrato de arrendamiento de vivienda. Pues bien, la última modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece que el arrendatario tiene derecho a resolver el contrato transcurridos los seis primeros meses desde la firma del documento. La penalización por esta resolución anticipada se establece en la misma ley, pero para que opere debe recogerse expresamente y por escrito en el contrato, ya que de no hacerse así, el arrendador no tendrá derecho a indemnización alguna.
Otra de las clausulas comunes que se suelen introducir es la que permite al arrendador acceder a la vivienda objeto de alquiler en el momento que desee, siendo esta cláusula a todas luces ilegal, por cuanto la Constitución Española reconoce la inviolabilidad del domicilio entre sus Derechos Fundamentales y establece que solo se podrá acceder a una vivienda en caso de tener el consentimiento del titular del contrato o con una orden judicial.
La razón de introducir esta cláusula suele ser la de protegerse ante eventuales impagos o ante hipotéticas situaciones de finalización de contrato sin que el arrendatario acceda a dejar la vivienda. En efecto, el legislador establece mecanismos legales para que el arrendador-propietario pueda recuperar su propiedad, articulando la acción de lanzamiento que se hará valer en sede judicial.
Y por último, otra de las cláusulas que se suelen incluir de manera habitual en los contratos es la imposibilidad de prórroga de contrato transcurrido el primer año del mismo. En efecto, la Ley de Arrendamientos Urbanos señala que «la duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo». Es decir, la prórroga es obligatoria para el arrendador (propietario) y voluntaria para el arrendatario (inquilino).
Solo existe una excepción a esta prórroga obligatoria si, una vez transcurrido el primer año, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda para sí o para sus familiares, novedad esta también introducida tras la última reforma legal.